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Regularização de Imóvel

Regularização de Imóvel

Regularização de ImóvelQuem pretende vender ou comprar um imóvel deve ficar atento aos problemas com irregularidade de documentos. Quando o imóvel não está em situação perante o município as transações são comprometidas.  No entanto, fazer a regularização do seu imóvel pode ser um processo relativamente fácil.

Nem sempre o processo será tão simples, mas ao deixar a situação do imóvel em dia, você garante que não perderá tanto dinheiro na venda e nem sofrerá penalizações.

 

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O que é Regularização de Imóveis?

regularização dos imóveis irregulares tem como objetivo legalizar construções erguidas sem prévia licença e à revelia da lei de zoneamento e do Código de Obras e Edificações.

As situações mais comuns de irregularidade são infrações em relação aos recuos e ao uso do imóvel, desde que permitidos na zona em que estiver localizado. Exemplos disso são corredores laterais que têm medidas menores que as mínimas permitidas pelo Código de Obras e Edificações.

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Por que Regularizar o seu imóvel?

Regularização de ImóvelTer o imóvel em situação regular significa que o mesmo atende aos parâmetros urbanísticos definidos em lei e que o IPTU que recolhe é o equivalente à área que possui.

Isso também é importante para o Poder Público, uma vez que o atendimento aos parâmetros urbanísticos significa que o imóvel e o proprietário colaboram para a salvaguarda do bem estar coletivo e para a boa qualidade do espaço urbano, e que o recolhimento do IPTU incidente sobre a área aprovada atesta que não há sonegação ou cobrança injusta por parte da Prefeitura.

Já para o proprietário, a regularidade do imóvel confere o direito real à propriedade, uma vez que, para averbar o mesmo em cartório, é necessária a apresentação da Certidão de Construção emitida pela Prefeitura, documento esse que só é disponibilizado para os imóveis em situação regular.

Da mesma forma, um imóvel em situação regular também está apto a ser usado para fins comerciais, uma vez que o Alvará de Funcionamento só é emitido quando atestada a regularidade do imóvel. Dessa forma, fazer a regularização do imóvel é de interesse de todos: do proprietário, da coletividade e do Poder Público.

regularização do imóvel tira-o da clandestinidade. Caso a propriedade estiver irregular ela poderá passar por fiscalização e vistoria a qualquer momento. Constatadas as irregularidades o proprietário pode não somente ser multado, mas também pode ter seu negócio fechado.

Estando regularizada a situação do imóvel, o responsável pode, enfim, registrar a propriedade. Passando por esse processo, o imóvel passa a ser legalizado paro o funcionamento da atividade comercial (caso seja a situação), ter acesso a financiamentos de banco, entre outras coisas.

O CREA (Conselho Federal de Engenharia e Agronomia) é responsável pela fiscalização constante, certificando se as obras que estão em andamento estão sendo, de fato, fiscalizadas por um profissional da área, podendo este ser um Arquiteto ou Engenheiro Civil.

A partir disso o CREA checa a disponibilidade das ART´s (Anotação de Responsabilidade Técnica) da planta e do andamento da obra, assim como a placa de obra. Feito isso, o fiscal responsável elabora um relatório de visita com o profissional responsável pela obra.

Tendo qualquer irregularidade, o dono da obra é notificado e a partir do informe possui um prazo para regularizar a situação. Se este não for cumprido, o proprietário fica sujeito à multa.

A prefeitura pode vir a fazer uma vistoria na obra em casos de denúncias. Se for encontrada irregularidades o proprietário receberá as devidas penalidades. Quando não há nenhum caso de denúncia, a prefeitura faz a fiscalização somente quando a obra está em processo de regularização.

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O que pode deixar meu imóvel irregular?

Regularização de ImóvelMuitos fatores podem deixar seu imóvel irregular, pois isso basicamente significa que ele não está com a documentação em dia com a prefeitura. Entender quais são as pendências que estão impedindo a regularização do imóvel é importante para conseguir definir qual medida mais adequada.

  • Algumas das irregularidades mais comuns são:
  • Imóvel no nome de outra pessoa que não é o proprietário efetivo;
  • Imóvel que não possui registro em cartório;
  • Edificações sem registro na Prefeitura (assim o proprietário paga IPTU apenas pelo terreno e não proporcionalmente à área construída);
  • Planta e projeto de imóvel desatualizados depois de alterações na construção original e reformas.
  • Projeto aprovado, entretanto, não possui o Habite-se, algo essencial para garantir a regularidade do imóvel.
  • O Habite-se foi expedido, porém a construção não foi averbada no registro de imóveis.

A Prefeitura precisa estar ciente de qualquer obra, alteração ou modificação que ocorra em sua residência. Seja construção total ou parcial, ampliação, abertura de logradouros, demolição (deve sempre existir o projeto de demolição).

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Regularização propriedades

Ao adquirir um imóvel, a recomendação é que o proprietário verifique a matrícula do imóvel. O documento pode ser emitido por qualquer pessoa no cartório de registro de imóveis.

Com a matrícula do imóvel é possível conhecer o histórico da edificação (antigos proprietários, se o imóvel está penhorado, entre outras informações) e quem é o real responsável pelo imóvel.

Sabendo quem é o proprietário, e que este esteja disposto a vender o imóvel, é necessários que ambas as partes assinem a Escritura Pública de Compra e Venda no cartório. Feito isso, é requerido que esta escritura seja encaminhada ao cartório de Registro de Imóveis para ser efetivamente registrada.

O novo comprador só passará a ser o proprietário após o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis, assim como consta no art. 1.245 do Código Civil.

Ou seja, qualquer contrato particular de compromisso de compra e venda não possui o menor valor legal nesse tipo de transação. Sendo assim, é extremamente arriscado confiar apenas nesse tipo de documentação, é melhor fazer tudo conforme explicita a lei.

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Regularização de ImóvelComo regularizar se o imóvel não possui escritura

A Certidão de Matrícula, também chamado de escritura do imóvel, é um documento que deve ser registrado no cartório de imóveis. É ele quem regulariza a situação da propriedade e certifica quem é o verdadeiro proprietário. Então, quando um imóvel não possui a escritura, o proprietário pode correr sérios riscos, incluindo a perda de imóvel.

Não tendo a Certidão de matrícula, a venda ou compra da propriedade só pode ser realizada com o chamado “contrato de gaveta”, que também é conhecido como Contrato de Compra e Venda.

Se possuir um imóvel sem a matrícula é possível regularizar a situação – mas fique sabendo que o valor não é dos mais baixos. O preço para emitir a escritura chega a 4% do valor total da propriedade/imóvel, além de uma taxa que costuma ser cobrada com o valor de, no mínimo, mil reais.

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Tipos de regularização

Existem diferentes tipos de regularização para o imóvel. Entenda cada um deles e saiba como manter sua documentação em dia:

Regularização de ImóvelRegularização terreno

Para a regularização do terreno é preciso ter o registro em cartório. Procure o Cartório de Registro de Imóveis para saber os procedimentos pertinentes.

Se você planeja dar início a alguma construção é preciso apresentar o projeto para a prefeitura com todos os documentos pertinentes exigidos, assim que o projeto para construção do imóvel for aprovado pela prefeitura, o Alvará de Construção é expedido e automaticamente pode ser iniciada a obra.

Depois de realizada a construção da edificação e mais a aprovação do órgão responsável, é possível obter a Certidão de Construção e o Habite-se. Somado a esses documentos, é preciso averbar o terreno no cartório da Certidão Negativa.

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Regularização IPTU

Regularização de ImóvelNo Fórum alguns editais de atas públicas informam a população sobre os leilões de imóveis que estão penhorados pela não quitação do pagamento do IPTU – Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana.

Se esse for o seu caso e a sua propriedade estiver penhorada por essa razão, não há motivos para entrar em pânico, pois há a possibilidade fechar um acordo com a prefeitura municipal. É possível parcelar a dívida para tornar o pagamento acessível e, assim, regularizar a propriedade novamente.

Para isso fechar esse acordo basta se dirigir ao departamento jurídico da prefeitura e relatar o ocorrido, falando sobre as intenções de parcelamento da dívida. O departamento jurídico verificará e informará as possíveis condições de acordo. Estando o acordo estabelecido, enquanto este estiver sendo cumprido o imóvel não poderá mais ser penhorado.

É claro que o recomendado é pagar os impostos sem atraso, mas sabemos que nem sempre isso é possível e se por alguma razão financeira o pagamento for atrasado e o débito for cobrado judicialmente, um acordo pode ser a melhor opção para esse momento.

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Regularização Edificações

Regularização de ImóvelA regularização das edificações irregulares é um processo legal a qual a Prefeitura exige a adequação das obras para garantir a estabilidade, a permeabilidade, a acessibilidade, a segurança, a higiene, a salubridade e a conformidade do uso, assim como somente será admitida a regularização de edificações que abriguem usos permitidos na zona de uso pela legislação de uso e ocupação do solo.

Sem a edificação regularizada, o proprietário pode correr o risco de levar multas e em casos mais graves ter seu negócio fechado, não podendo também registrar seu imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

Quaisquer alterações que o proprietário desejar fazer no seu imóvel não poderão ser realizadas sem a autorização da Prefeitura. Fazer mudanças sem a autorização deixará o seu imóvel irregular automaticamente e você ficará sujeito à multa.

Então, ao realizar qualquer mudança − seja mudar alguma dimensão da sala ou cozinha, por exemplo − é preciso do documento de averbação do imóvel. Ao averbar um imóvel as mudanças na planta passarão a constar no registro da propriedade tais modificações.

Para realizar a averbação do imóvel é preciso apresentar o novo projeto. Além disso, alguns outros documentos são necessários: requerimento firmado pelo dono (com endereço, estado civil, CPF, profissão) e este deve mencionar o valor da construção; planta da edificação aprovada pela Prefeitura; certidão de conclusão da obra; entre outros documentos.

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Regularização Prefeitura

Regularização de ImóvelPara regularização imóvel perante a prefeitura é preciso passar por algumas etapas. A primeira delas é dar entrada no Cartório de Registro de Imóveis do seu município. Para efetuar o cadastro é preciso possuir o Contrato de compra e venda e requerer a emissão da matrícula da propriedade.

Tendo esse documento em mãos já é possível solicitar o Alvará de Regularização ou o Habite-se. Este último é requerido quando já existe uma edificação, no tópico seguinte iremos discorrer mais sobre ele.

Tendo algum desses dois documentos em mãos, a sua propriedade já está legalizada perante a prefeitura, o próximo passo é reservar uma data na Receita Federal para conseguir a CND (Certidão Negativa de Débitos).  Esse documento prova que o proprietário está regularizado no INSS (instituto Nacional do Seguro Social).

Em casos de modificação do imóvel é necessário realizar a averbação da construção. Diferentes documentos podem ser exigidos nessa etapa dependendo das características do imóvel.

Em resumo, você irá precisar: dar entrada no Cartório de Registros de Imóvel, possuir o Contrato de compra e venda, ter a escritura do imóvel, a matrícula a ser regularizada, planta do projeto, alvará de construção, alvará de regularização ou Habite-se e a CND (Certidão Negativa de Débitos).

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Regularização Habite-se

Regularização de ImóvelO Habite-se é um dos documentos indispensáveis para a regularização de imóveis. Emitido pela prefeitura, esse documento atesta que a edificação foi construída perante todas as exigências do município, não apresentando nenhum risco ao local e, assim, podendo ser finalmente habitada.

Não possuir o habite-se é extremamente desvantajoso para o proprietário: ele passará a ter pendências com o Estado e poderá receber multas, além de não ser possível realizar a venda do imóvel e a propriedade se desvaloriza no mercado imobiliário. Para conseguir a emissão do Habite-se é necessário:

  • CPF e RG do proprietário, em caso de pessoa física, ou CNPJ e Contrato Social em caso de empresas.
  • Requerimento padrão da prefeitura com as informações do imóvel.
  • CREA do engenheiro responsável pela obra, assim como sua inscrição.
  • ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).
  • Capa do IPTU.
  • Número do Cadastro Municipal.
  • Cópia do Projeto aprovado.
  • Cópia do Alvará de Construção.
  • Documento referente à água, energia e esgoto, caso necessário.
  • Alvará do Corpo de bombeiros, caso necessário.

No entanto, protocolar todos esses documentos não é a garantia que o proprietário receberá o Habite-se. A prefeitura é responsável por realizar uma vistoria para determinar se a habitação realmente atende todos os pré-requisitos.

Se todos os itens da vistoria forem aprovados, apenas a partir daí, que o proprietário receberá o documento. É preciso salientar que cada município possui a sua própria condução referente o processo para adquirir o Habite-se.

Normalmente as mudanças são poucas, alguns documentos diferentes podem ser solicitados, por exemplo. O ideal é checar quais são as exigências de cada município antes de começar a organizar os papéis.

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Regularização Ambiental

Regularização de ImóvelPara a regularização dos imóveis rurais o Estado solicita o CAR (Cadastro Ambiental Rural). Esse documento é considerado um grande salto no desenvolvimento do Brasil, deixando explicita a crescente preocupação com o meio ambiente.

O CAR funciona com um sistema de informação que auxilia na identificação de problemas ambientais, assim como buscar alternativas de solução para os respectivos problemas. Também tem como função monitorar a avaliar a metodologia dos órgãos ambientais.

Para conseguir esse documento é necessário fazer a inscrição no CAR (lembrando que ele é obrigatório para TODOS os imóveis rurais do Brasil, incluindo pequenos produtores). A inscrição é feita online e cada Estado pode possuir a sua plataforma.

No caso do Estado de São Paulo você deverá se direcionar para o site do SICAR-SP (Sistema de Cadastro Ambiental Rural). O site também é responsável pela regularização de áreas de proteção.

Feita a inscrição online você pode acompanhar o andamento até o resultado da análise. Nessa etapa o órgão poderá solicitar alguns documentos para que a aprovação seja concedida.

Se todos os pré-requisitos exigidos forem atendidos na solicitação, então o Cadastro Ambiental Rural estará regularizado e o imóvel estará normalizado perante o Estado.

Casos onde o imóvel é localizado em área de preservação permanente (APP), área de uso restrito ou reserva legal será necessário regulamentar no Programa de Regularização Ambiental (PRA).

Todo esse processo é realizado pelo responsável do imóvel (desde que tenha maior de 18) ou por um profissional contratado por este.

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Regularização dos Bombeiros

Regularização de ImóvelO Corpo de Bombeiro da Polícia Militar do Estado é responsável por emitir duas licenças: AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiro) e CLCB (Certificado de Licença do Corpo de Bombeiro).

O proprietário não precisará das duas licenças, mas apenas de uma. Ambas possuem o mesmo objetivo: certificar que a construção esteja dentro de todas as normas preventivas contra incêndio.

O CLCB é requerido em casos considerados de baixo risco de incêndio, são eles: construções de apenas um andar, que não haja comercialização de Gás liquefeito de Petróleo (caso haja necessidade de uso o máximo permitido é 190 kg), locais onde os gases sejam armazenados em tanques aéreos (máximo de 250 litros) e as áreas do subsolo devem ser usadas para estacionamento.

Caso o empreendimento não cumpra com alguns dos requisitos acima, ele precisará do AVCB. Requerer esse documento é mais complexo e rigoroso, a fim de assegurar que o local não tenha riscos de incêndio em potencial.

Para conseguir qualquer uma das documentações é necessário do Projeto Técnico ou Projeto Técnico Simples (maioria dos casos onde o CLCB é requisitado).

O Corpo de Bombeiro é o responsável por fazer a vistoria do local para certificar que todas as exigências foram atendidas. Não havendo nenhuma irregularidade a licença é emitida. No entanto, ela possui vencimento de 5 anos ou de 3 anos (para locais de reuniões públicas), devendo ser renovada após esse tempo.

O AVCB e CLCB só não são requisitados em residências unifamiliares. Construções prediais e condomínios também devem ser licenciados pelo Corpo de Bombeiro, fazendo parte da regularização de imóveis.

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Como fazer para descobrir se um imóvel está regularizado na prefeitura?

Quando moramos há muito tempo em um imóvel e comum esquecermos-nos de checar se todos os documentos estão em dia e se, de fato, a regularização do imóvel está normalizada perante o município e o Estado.

Caso essa dúvida esteja passando pela sua cabeça saiba que uma das maneiras de verificar a situação do seu imóvel é a partir do número do IPTU (também chamado de SQL do imóvel). Este possui 11 dígitos e você o encontra no carnê do IPTU.

Estando com o número em mãos você deve ir até a subprefeitura mais próxima da sua casa e perguntar sobre as respectivas informações do seu imóvel. Aqui você ficará sabendo se o seu imóvel está ou não irregular.

Se a resposta da subprefeitura for positiva, significa que o seu imóvel está irregular. Não se assuste nesse momento, muitas vezes o procedimento é simples e não demora muito a ser resolvido. A recomendação aqui é: não mantenha o seu imóvel irregular sabendo que ele não está normalizado.

A maneira mais fácil de fazer isso é contratando um profissional ou uma agência especializada em resolver esse tipo de burocracia. Como nós não temos muita experiência no assunto, buscar por ajuda de terceiros pode livrar-nos de muitas dores de cabeça.

Serão verificados os documentos do terreno como escritura e registro da matrícula o enquadramento com a legislação vigente, também irão fazer um projeto arquitetônico, emitirão as responsabilidades técnicas pelo levantamento, laudo e vistoria, aprovarão o projeto na Prefeitura do seu município e depois disso provavelmente o imóvel estará regularizado.

Os imóveis que foram construídos, ou até mesmo aqueles que foram reformados ou ampliados, sem uma planta aprovada pela prefeitura, mas que ainda atenda a legislação precisa ser regularizado para que se torne legal.

Para os imóveis construídos de forma irregular à legislação vigente, existem normas que possibilitem a regularização do imóvel, de maneira que ela fique em dia com a prefeitura e o Estado. Morar em um imóvel irregular não possui nenhum benefício, então, se esse for o seu caso, por que não começa a regularizá-lo agora mesmo?

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